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マンションを購入するにあたって、今住んでいる住宅はどうするべきかしっていますか？
住宅を買い替えるときに必要な基礎知識をご紹介します。
今住んでいる住宅はどうする？知っておきたい基礎知識
買い替えはタイミングが重要
買い替えは、住んでいる自宅を売却して、マンションを購入するという2つの作業を同時にしなければなりません。
資金的にも、売却した物件の資金を新たに購入するマンションの頭金の一部に充当する場合、幾らで売れるか問題ですし、新居は決まったが、まだ売れない、といったケースもありえます。
買い替えには、「売り」と「買い」のタイミングが重要です。
1.綿密な資金計画を立ててみよう
買い替えを成功させるには、綿密な資金計画が重要です。
資金的に余裕がある場合は別ですが、現在住んでいる住宅の売却資金を、
マンション購入の頭金に充当して買い替える、というケースでは、資金計画の狂いが、買い替えの不成立といった事態にもなりかねません。
そのためには、まず、自分の家は幾らで売れるのか、マンションは幾らの予算で購入するのかを、決めなければなりません。
とくに、売却価格については、自分の腹づもりではなく、専門家に相談することが必要です。
２．売却価格はこうして決まる
自分の家が幾らで売れるかは、市場環境によって大きく変化しますし、売却側の事情によっても変わりますので、正確に予測することは困難です。
買い替えを計画したら、希望価格で資金計画を立てずに、業者に相談して査定してもらうことが買い替え成功の第一歩だと考えてください。
３．「売り」と「買い」のタイミングを合わせる
買い替えで最も重要なことは、「売り」と「買い」のタイミングです。
「買い」が先行して「売り」が遅れますと、二重にローンを払わなければならないケースや「つなぎ融資」を利用しなければならないこともあります。
最悪のケースではマンションの購入を諦めなければならず、買い替えは不成立といった事態になりかねません。
反対に、「売り」が先行しますと、マンションに入居するまでの間、アパート生活を余儀なくされる場合や、
元の自分の家に家賃を払って住まわせてもらう、といったケースもでてきます。
こうした事態を避けるためには、まず、業者に「買い替え」であることを話して相談する、
ひとつの業者に「売り」と「買い」を依頼する、売却には時間的余裕をみて媒介（仲介）依頼を行う、「売り」が先行した場合には、
契約時に引き渡し時期について買主と相談する、「買い」が先行する場合には、
新たに買うマンションの契約書に「○年△月×日までに自宅が売却できないときは、売買契約を白紙解除する」旨の買い替え特約を入れておく、など細心の注意が必要です。
| チェックポイント |
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◆買い替えの際は、事前に業者に相談し、簡易査定をしてもらうなど、綿密な資金計画を立てる ◆自宅の売却には期間的余裕をみて ◆新規の購入物件の契約書に「買い替え特約」をつけて、最悪のケースを避ける |
損をしないための買い替えの税金
買い替えの時にはどんな税金がかかるの？
買い替えの際には、居住用の財産の譲渡に対しては軽減措置があります。損をしないように税金についても、勉強しておきましょう。
１．売却の際にも税金がかかるケースも
自宅を売却する際、売却価格が取得価格を上回っていた場合に、その上回った部分に譲渡所得税がかかります。譲渡所得は、次の計算式で求めます。
売却価格－（取得費＋売却時の諸費用）
この計算式で求めた譲渡所得に対して、所有期間に応じて、所得税（国税）と住民税（地方税）がかかってきます。
２．譲渡所得が３,０００万円以下なら無税
自宅を売却する場合は、前掲の計算式で求めた譲渡所得が3,000万円以下であれば、課税される心配はありません。
租税特別措置法による3,000万円特別控除により、税金は払わなくてすみます。
適用条件はいろいろありますが、一般的な住宅を売却する場合には、「3,000万円特別控除」をまず考えてみてください。
３．譲渡損失が繰越控除できるケースも
自宅を売却して譲渡損が発生した場合、平成11年度の税制改正で、一定の要件の下、その翌年以降3年間所得税・住民税の繰越控除が認められました。
さらに5で述べる住宅ローン控除との併用も認められました。
一定の要件とは、一定期間内に自宅を買い換えること、売却する住宅・購入する住宅ともローン残高があること等です。
４．損得を計算してみよう
返済期間10年以上の住宅ローンがある場合には、
建物と土地にかかるローン残高（公的融資、民間融資を問わない）に対して、10年間にわたって所得税から税額控除が認められます。
これを住宅ローン減税といいます。この住宅ローン減税制度は、10年間合計で最高255万円が所得税から控除され、年末調整や確定申告で戻ってきます。
（注：借入金、購入する住宅、購入する人に対し、諸条件があります。）
ただし、買い替えで「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」などの制度を利用した場合は、適用されません。
また、「3,000万円特別控除」と「買い替え特例」も同時に使えません。どの制度を利用したら得かも、ある程度自分で計算してみてください。
ただ、税制は複雑ですので、分からない場合は、専門家に相談してください。
- 取得費の計算
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譲渡所得の「取得費」については、
購入価格－減価償却費相当額（建物の場合）＋購入時の費用
（取得費が分からない場合は、譲渡価格×5%）
※費用には、仲介手数料、印紙代、登記費用、登録免許税などが含まれます。 - 3000万円特別控除の適用条件
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（1）売主自らが居住していた住宅（土地と建物）の売却
（2）転勤などで住んでいない場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却。
（3）家屋を取り壊してから売却する場合は、取り壊し後1年以内の売却（原則として土地のみの売却は対象外）。
（4）配偶者、親子、生計を共にする親族、内縁関係など売主と特別な関係にない人に売却。
（5）売却した年の前年、前々年にこの制度の適用を受けていないこと（３年に１回しかこの制度は利用できません）。
（6）確定申告が必要です。
※買い替えでなく、単純に売却する場合も適用されます。 - 税金は専門家に相談を
- 税制は頻繁に改正が行われますし、適用要件なども複雑です。素人考えで対処すると、思わぬ税金の徴収が舞い込みあわてることにもなりかねませんので、専門家に相談してください。
- 立地環境のチェック表を作ろう！
- マンション詳細チェック表を作ろう！
- 知っておきたい不動産売買に必要な基礎知識
- 住宅ローンあれこれ
- 今住んでいる住宅はどうする？
（買い替え） - 間違いのない契約をするために
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